• 16-08-2021
  • 407 Lượt xem

Cách nhận biết dự án bán đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý

Thời gian gần đây rất nhiều “dự án trên giấy – dự án ma hoặc dự án đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý” đang được rao bán trên khắp mạng xã hội hấp dẫn cả về giá cả lẫn vị trí đắc địa khiến các nhà đầu tư/người đi mua đất vô cùng quan tâm. Khi đến khu đất thì đó chỉ là khu đất trống, hạ tầng còn đang sơ sài, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý mà rất nhiều người đã vội vàng tin tưởng đặt cọc để “giữ chỗ”. Để hạn chế các rủi ro cho các nhà đầu tư đất nền thì Luật Long Việt trong bài viết này sẽ giới thiệu, phân tích các cách để nhận biết một dự án đất nền chưa đủ điều kiện để mua bán. 

Căn cứ pháp lý 

  • Luật đất đai 2013; 
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
  • Luật kinh doanh bất động sản 2014

Các điều kiện pháp lý đầy đủ để một dự án đất nền được mua/bán 

  • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
  • Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
  • Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
  • Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  •  Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

Như vậy, khi chủ đầu tư không có đủ các điều kiện pháp lý như trên hoặc khi hỏi đến QH 1/500 mà chưa có thì dự án đất nền đó chưa đủ điều kiện pháp lý để bán 

cách nhận biết dự án bán đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý

Cách nhận biết các dự án đất nền chưa đủ điều kiện để bán theo các điều kiện như trên? 

Các nhà đầu tư nên tỉnh táo hỏi, đọc, kiểm tra những tài liệu, hồ sơ và giấy tờ pháp lý về dự án theo các bước sau: 

Bước 1: Hỏi người môi giới/người bán để đọc và kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,… ;

Tìm hiểu bước này sẽ đánh giá và biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự và ai có quyền bán và ký hợp đồng mua bán đất nền với khách mua. Nhiều trường hợp mặc dù không phải là chủ đầu tư nhưng một số công ty môi giới vẫn giới thiệu mập mờ thông tin để chính họ đứng ra ký hợp đồng cọc, giữ chỗ, thỏa thuận (có điều khoản phạt cọc, đặt bẫy người mua) nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Trong khi những công ty này không cung cấp được văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép thực hiện việc này. 

Bước 2: Hỏi, đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất. Theo đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu nào, vị trí nào trong dự án này.

Bước 3: Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.

Bước 4: Phải đến và xem khu đất thực địa để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như nêu trên; các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Nhiều trường hợp dự án một nơi, nhưng người môi giới/người giới thiệu lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác nhằm đánh lừa người mua. Do vậy, để không bị lừa thì phải xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước và thấy hợp pháp đủ điều kiện rồi thì mới đi xem đất. Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem và kết hợp với việc hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.

Bước 5: Hỏi người môi giới/người bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này hay chưa? gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Việc hỏi theo bước này cũng rất quan trọng, bởi vì đây là số tiền rất lớn mang tính quyết định của dự án và nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Bên cạnh đó, nhà đầu tư hỏi để dự liệu và thấy được rủi ro về việc chủ đầu tư đang bán đất và có thể sử dụng tiền bán đất vào việc khác dẫn đến không còn khả năng nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước hoặc đang không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án. 

Bước 6: Kiểm tra dự án này hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp gì hay không? Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có thể tra cứu sơ bộ để biết trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là lô đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có);

Đầu tư đất nền rất khác với đầu tư căn hộ, nhà phố hoặc công trình xây dựng bởi vì tính thanh khoản kém hơn, hay biến động theo thị trường và nếu còn vướng mắc về vấn đề pháp lý nữa thì rõ ràng rất khó để xử lý và thoát ra.

HÃY LIÊN HỆ CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN CỤ THỂ

Văn phòng 1: Tầng 1 tòa nhà B10A Nam Trung Yên, Cầu Giấy, Hà Nội.

Email : luatlongviet@gmail.com

Văn Phòng 2: Số 3 An Trạch, Đống Đa, Hà Nội.

Email : luatlongviet2@gmail.com.

Văn phòng 3: Số 6 – Ngõ 603/58 Lạc Long Quân (Mặt sau toà 7 tầng Khu Liên Cơ – số 258 Võ Chí Công) 

Điện thoại: 0914 377 437 *** 0914 347 724 *** 0913 984 083

*** Website: luatlongviet.com *** 

Fanpage: facebook.com/Dichvutuvandoanhnghiep

Tư vấn viên: Đào Hoàng Anh

Liên hệ
icon-zalo