Các vấn đề pháp lý về quyền bề mặt

Trang chủ › Các vấn đề pháp lý về quyền bề mặt

06-01-2021
939 Lượt xem

Cũng là một vật quyền phái sinh từ quyền sở hữu, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể không phải là chủ sở hữu được tác động, khai thác trên tài sản. Đặc trưng của quyền bề mặt là quyền này chỉ áp dụng đối với đối tượng là quyền sử dụng đất đối với mặt đất, mặt nước với phạm vi quyền là khoảng không gian bên trên và bên trong của các đối tượng này.

Với sự ra đời của quy định về quyền bề mặt, tài sản được khai thác đa dạng và đem lại nhiều lợi ích kinh tế hơn cho các chủ thể. Theo một số quốc gia, quyền bề mặt có tính chất tương tự như quyền đối với các khoảng không gian được cắt lớp bên trên và bên trong của mặt đất, mặt nước. Từ đó, mỗi chủ thể cụ thể sẽ có được quyền khai thác riêng trong phạm vi không gian mà họ có quyền.

1. Quyền bề mặt là gì?

Quyền bề mặt được quy định từ Điều 267 đến Điều 273 BLDS năm 2015: “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”.

Về quyền bề mặt, có thể hiểu như quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt bất động sản và phổ biến là đất đai để xây dựng các công trình dân dụng hoặc công nghiệp… và sử dụng cả phần phía trên và phía dưới mặt đất. Vì vậy, quyền bề mặt có một đặc điểm của một vật quyền.

Bề mặt của một vật chất cần phải được xác định về không gian ba chiều của nó. Trong thực tế có rất nhiều sự kiện liên quan đến việc sử dụng bề mặt của những vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng bề mặt đất đai. Ngoài ra, còn những vật kiến trúc được xây dựng trên bề mặt… Bề mặt còn được hiểu theo nghĩa rộng hơn theo chiều thẳng đứng, mặt cắt ngang và dọc của một vật kiến trúc nhất định đang tồn tại trên mặt đất, mà người có quyền sử dụng bề mặt đó không phải là chủ sở hữu của tài sản.

pháp lý về quyền bề mặt

2. Căn cứ xác lập quyền bề mặt theo quy định tại Điều 268 BLDS năm 2015:

– Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật;

– Quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận, hoặc theo di chúc.

– Quyền bề mặt được xác lập theo một trong ba căn cứ trên và có hiệu lực theo quy định tại Điều 269 BLDS năm 2015.

Theo quy định tại Điều 269, thì quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm bên có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có liên quan có quy định khác). Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Về thời hạn của quyền bề mặt: Do quyền sử dụng đất có thời hạn nên thời hạn của quyền bề mặt cũng được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc nhưng không vượt quá thời hạn sử dụng đất (Khoản 1 Điều 270). Nếu quyền bề mặt đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản thì thời hạn của quyền bề mặt loại đất này không quá 20 năm, thời hạn quyền bề mặt đối với đất ở là quyền sử dụng lâu dài.

Theo quy định tại Điều 271 BLDS năm 2015 thì chủ thể của quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác phù hợp với quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 271, thì chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với những tài sản được tạo lập trên đất. Tại khoản 3, Điều 271 quy định trong trường hợp bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng.

* Theo quy định tại Điều 272 thì quyền bề mặt chấm dứt trong các trường hợp:

– Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết;

– Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một. Chấm dứt quyền bề mặt trong trường hợp này là khi người có quyền bề mặt được chuyển giao quyền sở hữu tài sản là đối tượng của quyền bề mặt hoặc quyền sử dụng đất thông qua giao dịch được tặng cho, mua bán, đổi tài sản, thừa kế tài sản hoặc khấu trừ nghĩa vụ về tài sản;

– Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình;

– Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai;

– Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.

Một trong những vấn đề phức tạp nhất là việc xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt. Khoản 1 Điều 273 BLDS năm 2015 quy định: “1. Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Theo quy định này, thì chủ thể của quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trong trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản (Khoản 2 Điều 273).

BLDS năm 2005 có quy định về hợp đồng thuê khoán tại Điều 501, có liên quan đến quyền bề mặt. Tuy nhiên, hợp đồng thuê khoán và hợp đồng thuê dài hạn không thuộc về quyền bề mặt. Bởi vì hợp đồng thuê khoán và hợp đồng thuê dài hạn được xác lập theo sự thỏa thuận của bên có tài sản và bên thuê khoán tài sản. Còn quyền bề mặt được xác lập trên các căn cứ khác ngoài thỏa thuận, là do luật định và theo di chúc. Điều 502 BLDS năm 2005 quy định về đối tượng của hợp đồng thuê khoán liên quan đến quyền sử dụng bề mặt như mặt nước chưa khai thác. Khi đã xác định được đối tượng của quyền bề mặt, thì việc xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản và quyền và nghĩa vụ của người có quyền bề mặt không còn là vấn đề phức tạp nữa. Theo đó, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến bề mặt thì Toà án có căn cứ để áp dụng và luật sư bảo vệ quyền và lợi ích của thân chủ có cơ sở pháp lý để viện dẫn, lập luận.

Tuy nhiên, khi đề cập đến quyền bề mặt thì sự cần thiết phải làm rõ những vấn đề có liên quan:

– Quyền sử dụng bề mặt có thời hạn như thế nào đối với mặt nước?

– Bề mặt của bất động sản được sử dụng vào mục đích canh tác hay xây dựng? Xây dựng công trình kiến trúc kiên cố hay bán kiên cố trên bề mặt đất đai, mặt nước?

Trên thực tế hiện nay, nếu pháp luật quy định về quyền bề mặt liên quan đến đất đai sẽ có nhiều vấn đề cần phải được giải quyết bằng pháp luật tương ứng.

Thứ nhất, đất đai, rừng núi, sông hồ thuộc sở hữu của Nhà nước theo quy định của Hiến pháp. Như vậy, nếu một cá nhân hay tổ chức có quyền sử dụng đất do thuê của Nhà nước lại xây dựng các công trình kiến trúc trên diện tích đất thuê và sau đó cá nhân, tổ chức này lại chuyển giao quyền sở hữu đối với vật kiến trúc đó cho chủ thể khác thông qua hợp đồng mua bán, đến khi hết thời hạn sử dụng bề mặt, nhưng vật kiến trúc thuộc quyền sở hữu của người mua, thì quyền của người mua đối với bề mặt như thế nào? Cũng tương tự như vậy, người sử dụng mặt nước thông qua hợp đồng hay luật định đã xây dựng bến cảng, cầu tàu nhưng khi hết hạn sử dụng mặt nước thì các vật được xây dựng như cầu, cảng, cầu tàu được giải quyết như thế nào? Những vấn đề này cần được hướng dẫn cách giải quyết.

Thứ hai, cách nay không lâu, nhiều người đã có quan điểm là chỉ cho phép sở hữu có thời hạn đối với căn hộ chung cư. Quan điểm này vừa trái với nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, vừa tạo điều kiện cho nhà đầu tư xây dựng khu chung cư có thể không mấy quan tâm đến chất lượng công trình được bán cho người mua vì người mua này chỉ có quyền sở hữu có thời hạn. Nếu có quy định như vậy, thì sẽ có một loạt nhà chung cư kém chất lượng được xây dựng và quyền dân sự của người mua căn hộ chung cư đó sẽ bị tước đoạt và thậm chí, giá mua còn đắt hơn số tiền chi ra để thuê nhà! Chúng tôi hoàn toàn không đồng tình với quan điểm sở hữu có thời hạn, vì bản chất của quyền sở hữu là tuyệt đối và vô thời hạn khi tài sản là khách thể của quyền đó vẫn tồn tại.

Quy định về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt không chỉ là vấn đề thay đổi câu chữ hay cách gọi trong quan hệ tài sản, mà quy định này tuân thủ phương pháp khoa học biện chứng để xác định các thành tố trong quan hệ vật quyền, mà quyền sở hữu tài sản chỉ với vai trò là một thành tố trong quan hệ đó. Quan hệ về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt trong BLDS năm 2015 là một bước tiến trong hoạt động lập pháp ở Việt Nam.

Những quy định về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt trong BLDS năm 2015 đã mở ra những khả năng và tạo ra hiệu quả điều chỉnh cao hơn của pháp luật dân sự, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi trong giao lưu dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó có đất đai.