Những năm gần đây, Thị trường kinh tế xã hội càng phát triển thì kèm theo đó là những nhu cầu về điều kiện kinh tế, môi trường sống, kinh doanh, phát triển của người dân cũng cao hình thành nên cơn sốt về đất đai, nhà ở. Đi song hành cùng thị trường trên, ngành bất động sản xuất hiện thêm nhiều hình thức giao dịch mới trong đó có giao dịch về căn hộ, nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai.
Trong bài viết dưới đây luật Long Việt sẽ gửi đến Quý độc giả một số thông tin về vấn đề này.
1. Tìm hiểu về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.
Đặc trưng của hợp đồng mua bán là việc giao dịch một tài sản để đổi lấy một khoản tiền tuy nhiên đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai là đối tượng đặc biệt vì tại thời điểm giao kết hợp đồng thì nó chưa thi công chỉ đang dưới dạng dự án hoặc đã thi công nhưng chưa hoàn thành xong.
Chính vì là đối tượng đặc biệt nên loại giao dịch này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, nhất là đối với người mua. Hơn nữa, đây giao dịch mới phổ biến tại Việt Nam nên còn rất nhiều người chưa hiểu rõ về quy định pháp luật điều chỉnh tại lĩnh vực này.
2. Rủi ro và căn cứ pháp lý trong mua bán nhà hình thành trong tương lai
Tại điều 55 luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Như vậy người mua cần chú ý đến các vấn đề sau nếu muốn mua nhà ở hình thành trong tương lai:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
– Giấy phép xây dựng
– Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án
– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà
– Giấy tờ hợp pháp chứng minh dự án có đủ điều kiện được bán theo luật kinh doanh bất động sản 2014
Như vậy trước khi thực hiện giao kết hợp động mua bán nhà ở trong tương lai chúng ta nên kiểm tra tình trạng pháp lý của công trình, dự án có đúng theo quy định pháp luật để tránh tình trạng dự án sau sẽ không được thực hiện hay thi công theo thỏa thuận.
Hơn nữa, Khi thực hiện mua bán loại tài sản hình thành trong tương lai cần đặc biệt chú ý đến Hợp đồng khi giao kết. Mặc dù đối tượng giao kết hợp đồng là bất động sản nhưng theo quy định của luật kinh doanh bất động sản 2014 thì loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai này không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền mà bản chất là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên.
Theo quy định tại điều 17 luật kinh doanh bất động sản 2014
“Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản
……
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
…….”
Tuy nhiên chính lý do này dẫn đến tình trạng Hợp đồng do các bên thỏa thuận không đúng quy định pháp luật, hay các quy định, điều khoản trong hợp đồng không rõ ràng, chi tiết gây hiểu lầm dễ gây xảy ra tranh chấp khó giải quyết.
3. Những điều cần lưu ý khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trước tiên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo nội dung quy định tại Điều 18 luật kinh doanh bất động sản 2014:
“Điều 18. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.”
Từ những yêu tố trên ta cần đặc biệt chú ý đến những vấn đề sau khi thỏa thuận hợp đồng:
Thứ nhất, về quyền và Nghĩa vụ các bên.
Theo luật kinh doanh bất động sản 2014 tại điều 58 quy định:
“Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.”
Đối với bên mua cần đặc biệt chú ý quy định yêu cầu bên bán cung cấp các thông tin, dữ liệu về dự án trong quá trình hoàn thiện xây dựng, yêu cầu được kiểm tra, nhiệm thu quá trình hàng tháng hoặc theo quý.
Ngoài ra, khi thỏa thuận về điều khoản thanh toán bên mua nên chú ý yêu cầu chia việc thanh toán ra thành từng khoản theo tiến độ công trình.
Thứ hai, về thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Quy định tại điều 57 luật kinh doanh bất động sản 2014
“Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”
Thứ ba, về bảo lãnh quy định tại điều 56 luật kinh doanh bất động sản
“2….. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
…….”
Như vậy, khi giao kết hợp đồng bên mua cần yêu cầu chủ đầu tư gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh để có thể đảm bảo được lợi ích của mình khi bên chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết thì bên mua có quyền yêu cầu bên bảo lãnh hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản khác theo hợp đồng.
Trên đây là một số thông tin mà VPLS Long Việt muốn cung cấp đến quý độc giả. Hy vọng bài viết hữu ích với quý độc giả!
